La loi Grenelle 2 avait habilité le gouvernement à réformer une partie du droit de l’urbanisme par ordonnance, et notamment à unifier la définition des différentes surfaces prises en compte.
C’est chose faite avec l’ordonnance du 16 novembre 2011, puisqu’à compter du 1er mars 2012, la « surface de plancher » viendra se substituer principalement à la SHON (Surface de plancher Hors Oeuvre Nette) et à la SHOB (Surface de plancher HorsOeuvre Brute)

La surface de plancher, définie par le nouvel article L. 112-1 du code de l’urbanisme, s’entend désormais « de la somme des surfaces de plancher closes et couvertes [les toits-terrasses et balcons sont donc exclus de fait], sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment ».

Cette nouvelle définition devrait aboutir à une augmentation d’environ 10% de la surface habitable, et devrait encourager à la réalisation de travaux d’isolation.

L’entrée en vigueur de ces dispositions est fixée au 1er mars 2012, et des mesures transitoires sont prévues :

- Pour les demandes de permis de construire et déclarations de travaux déposées avant cette date, elles seront instruites selon les anciennes règles si l’administration ne s’est pas prononcée au 1er mars 2012
Date d’émission : le 18/01/2012*

- Pour les opérations en ZAC et lotissements en cours à cette date, si la référence à la surface de plancher a pour conséquence de diminuer la constructibilité d’un lot, l’acquéreur du terrain peut demander le maintien des anciennes règles

La surface de plancher fiscale, retenue pour le calcul de la taxe d’aménagement, n’est pas impactée par cette réforme, et subsiste.

Attention : Depuis le décret du 29 décembre 2011, la surface de plancher n’est plus la seule notion à prendre en compte pour déterminer les autorisations administratives requises. La notion d'emprise au sol est utilisée en complément pour déterminer si un projet de construction n'est soumis à aucune formalité au titre du droit de l'urbanisme, requiert une déclaration préalable ou doit faire l'objet d'une demande de permis de construire. Elle se substitue à la SHOB dans plusieurs cas et le cumul des critères surface de plancher/emprise au sol a pour effet d’abaisser les seuils, puisque l'emprise au sol est définie comme la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus, donc sans aucune déduction telle que l’épaisseur des murs.