Le guide du vendeur - Bien préparer sa vente
A. L’estimation de votre bien : quel est le juste prix ?
La détermination du prix est une étape fondamentale dans le processus de vente. Tous les acheteurs sans exceptions regardent le prix comme l’un des premiers critères de sélection. Il est donc important de proposer un prix en fonction des critères de son logement et bien-sûr en fonction du marché immobilier.
Comment procéder à l’estimation de son bien immobilier ? Plusieurs facteurs sont à considérer dans l’estimation de votre bien comme la superficie, la localisation et l’état du logement.
Pour réaliser votre estimation, vous pouvez faire appel à un professionnel de l’immobilier pour qu’il vous aide dans votre démarche et vous apporter une estimation précise. Sous-estimé ou surestimé le prix du bien pénalise lourdement un vendeur d’où l’importance de ne pas se tromper lors de cette étape.
Par quoi faut-il commencer ?
- Evaluer les facteurs valorisants et dévalorisants de votre bien
Cette étape vous aidera à faire un premier point sur l’état de votre logement et voir ce que vous pouvez mettre en avant ou améliorer et ce qui peut justifier le prix que vous lui accorderez.
- Les critères qui déterminent le prix de votre bien :
Les caractéristiques du logement : La superficie, l’exposition ou le nombre et dispositions des pièces sont des éléments à regarder de près. De même pour les travaux, en avez-vous effectués récemment ? Faut-il en réaliser de nouveau pour optimiser le bien? L’électricité, la plomberie sont en règle ? Avez-vous des surfaces annexes ? Si c’est le cas vous avez tout intérêt à en tenir compte lors de la vente de votre bien.
L’emplacement du logement : Le lieu de votre habitation est le critère qui a le plus de poids. En effet, en fonction de votre quartier le prix de vente change. Les prix peuvent varier du simple au double surtout si vous êtes par exemple dans une zone résidentielle. De la même façon, si votre logement est très bien desservi votre prix pourra être plus élevé.
Le marché immobilier : Il est en perpétuelle évolution, renseignez-vous auprès d’un agent immobilier pour être informé au mieux des tendances du marché.
B. Le choix de l’agent immobilier
Un agent immobilier connaît parfaitement son marché et est votre meilleur allié dans votre démarche de vente. En effet, il vous aidera à faire avancer votre dossier et vous guidera davantage sur les démarches à suivre. Il constitue avec vous votre dossier et vous accompagne de l’estimation de votre bien jusqu’aux formalités après-vente. De part son expertise, il est à même de répondre à toutes vos questions et construit avec vous un argumentaire de vente face aux acheteurs. Un agent immobilier doit détenir la carte « transaction sur immeubles et fonds de commerce » délivrée par la CCI. Après avoir contacté votre agent immobilier, vous devez signer un mandat en indiquant tous les éléments du contrat (durée du mandat, prix de vente du bien, honoraires etc.).
- Le mandat simple : il s’agit de confier la vente de votre bien à plusieurs agences mais de vous laisser l’autonomie de vendre également par vous-même. L’agence ne touchera une commission que si elle trouve un acheteur que vous trouvez intéressant et conclue la vente.
- Le mandat exclusif: ici vous confiez votre bien à une seule et unique agence immobilière qui portera sans aucun doute plus d’attention sur votre dossier. De plus, l’agence se charge de la promotion de votre annonce au sein de son agence et de son groupe et vous accompagne dans tout le processus de vente.
Quelle est la durée d’un mandat ?
La durée de validité du mandat figure dans le contrat établit entre le vendeur et l’agence, en effet un mandat a une durée définie et si une reconduction est réalisée il faudra le mentionner dans le contrat. La durée d’un mandat est en général de trois mois. La reconduction de ce mandat est bien-sûr possible mais elle ne doit pas dépasser un an de reconduction.
Peut-on résilier un mandat exclusif ?
La résiliation est possible mais n’est pas sans conséquences. Non seulement il faut respecter un préavis de quinze jours envoyé par lettre recommande avec accusé de réception à l’agence immobilière mais il faudra verser une indemnité à l’agence équivalente au montant de la commission perdue.
C. La visibilité de votre bien
L’agence immobilière vous accompagne dans la diffusion de votre annonce et dans sa communication via les agences et différents réseaux spécialisés. L’objectif est de se démarquer des annonces similaires à son logement et d’assurer une visibilité maximale. Un accompagnement lors de la diffusion de l’annonce est essentielle pour mettre toutes les chances de votre côté pour réussir votre vente.
Concrètement, faire appel à une agence immobilière c’est bénéficier de :
- Son réseau de sites internet spécialisés et des partenaires
- Des vitrines de l’agence
- La diffusion votre annonce sur les journaux de l’agence
- Evènements immobiliers
D. Les diagnostics obligatoires
Le vendeur est tenu de fournir des documents précieux sur l’état de son logement. Ce sont des diagnostics à caractère obligatoires à réaliser par des professionnels.
- Le premier diagnostic : le DPE
Le DPE est un diagnostic obligatoire à présenter lors de la vente d’un logement depuis le 1er janvier 2011. Il mesure la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre de votre bien. Le DPE se divise en deux étiquettes : l’étiquette énergie et l’étiquette climat avec des classes de A à G avec A représentant la meilleure performance et G la plus mauvaise. Ce diagnostic est valable 10 ans pour une vente.
- Les diagnostics techniques à fournir pendant la vente :
Les diagnostics techniques sont à fournir par des experts et doivent être signés par les deux parties lors de la promesse ou le compromis de vente. Ce sont de véritables garanties pour la vente !
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Amiante |
Electricité |
Gaz (CREP) |
Plomb |
Termites |
Fosse septique |
Risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) |
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Quelles installations concernées ? |
Logements dont les permis de construire sont antérieurs au 1er juillet 1997 |
Concerne les installations électriques de plus de 15 ans |
Concerne les installations au gaz de plus de 15 ans |
Nécessaire pour les biens construits avant le 1er janvier 1949 |
Concerne tous les immeubles déclarés contaminés par un arrêté préfectoral |
Obligatoire depuis le 1er janvier 2011 et concerne toutes les habitations. L’inspection est à établir par le SPANC ou la Communauté de Commune |
Peut être établie par le vendeur ou par un diagnostiqueur certifié. Obligatoire depuis juillet 2013. |
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Durée de validité ? |
illimitée |
3 ans |
3 ans |
1 an |
6 mois |
3 ans |
6 mois |
Après avoir trouvé votre acheteur, un rendez-vous chez le notaire est à prendre et est obligatoire pour procéder à la signature le compromis de vente. Le vendeur comme l’acheteur peut faire appel à leur propre notaire, en effet le choix est libre. Si tel est le cas le notaire du vendeur se charge de l’avant contrat et le notaire de l’acheteur rédige les formalités pour la vente définitive.
- Les frais de notaire ou « droits de mutation »
Les droits de mutation s’appliquent à tous les achats et les ventes de biens immobiliers. Le notaire perçoit des taxes et des droits qu’il reverse ensuite au Trésor Public. Le montant des frais varie en fonction de la nature du bien.
- Que comprennent ces frais ?
- La rémunération : rédaction d’actes + formalités
- Les frais & débours engagés pour monter le dossier
- Droits et taxes occasionnés (taxe de publicité foncière, formalité fusionnée…)
- Qui paye les frais de notaire ?
C’est l’acheteur qui s’acquitte des frais de notaire.
- Où trouver son notaire ?
Une fois le compromis rédigé, il est remis aux mains des acquéreurs. Ils disposent de 7 jours pour se rétracter.
Suite de notre guide du vendeur : Valoriser son bien et faire bonne impression
